Si bien las restricciones y las condiciones de arrendamiento son consideraciones importantes cuando se busca un espacio comercial o industrial, para la mayoría de las empresas nuevas, el costo de la renta mensual suele ser el factor decisivo. Los arrendamientos comerciales pueden tener tarifas adicionales además del alquiler, así que asegúrese de comprender cuáles son los costos adicionales al saber lo siguiente:
- Cuál es su alquiler base sobre los pies cuadrados utilizables : muchos arrendamientos comerciales tienen un alquiler base , que es lo que paga por los pies cuadrados reales del espacio. Sin embargo, las tarifas de «cargas» y «CAM» se pueden agregar a esta tarifa, aumentando su alquiler mensual.
- Si los términos de su contrato de arrendamiento son negociables : Los términos negociables incluyen el alquiler básico, el alquiler gratuito, los depósitos de seguridad, la duración del contrato de arrendamiento, cuánto se pueden aumentar su alquiler y tarifas cada año y las opciones de renovación del contrato de arrendamiento.
- Si hay costos además del alquiler: Pregunte si existen impuestos especiales, tarifas de propiedad, tarifas de carga, CAM u otras tarifas. Si es así, consígalos por escrito y asegúrese de que cada tarifa se identifique individualmente; debe saber cuánto le costará cada tarifa y con qué frecuencia tendrá que pagar la (s) tarifa (s).
- Los costos futuros : sepa cuánto puede aumentar su alquiler (y cualquier otra tarifa) cada año. Si hay un límite del 1% cada año en las tarifas de carga, eso puede parecer razonable, pero esto no significa que su alquiler base tendrá un límite del 1%. Para compensar los límites bajos de otras tarifas, su arrendador puede intentar imponerle un aumento del alquiler del 15%.
- Qué se incluye en el alquiler : Comprenda qué impuestos, utilidades y servicios, como jardinería, seguridad y envío por correo, están cubiertos en su contrato de arrendamiento.
Decidir si arrendar un espacio industrial tiene sentido para su negocio
Los espacios comerciales e industriales pueden ofrecer muchas opciones que los espacios de oficinas tradicionales no pueden, pero también pueden tener ciertas limitaciones que los parques comerciales y comerciales tradicionales no tienen. Asegúrese de hacer preguntas sobre las restricciones que podrían imponerse a su negocio en un parque industrial antes de firmar un contrato de arrendamiento. Las preguntas que debe hacer sobre la propiedad que quizás desee que se aborden en su contrato de arrendamiento incluyen:
- Limitaciones del contratista y del servicio : Verifique si el parque industrial requiere que use proveedores o contratistas específicos para letreros, iluminación, renovaciones, construcciones o cualquier otro servicio como alarma, teléfono, cable, etc.
- Limitaciones de publicidad y apariencia : puede haber restricciones que podrían afectar su negocio, como que todos los letreros deben ser en blanco y negro, no más grandes de 2 pies o exactamente a 5 pies del suelo, por ejemplo. Todas estas cosas dificultarían distinguir su negocio de los demás o ser visto desde la distancia.
- Listo para cable y teléfono : si su espacio no está listo para cable o teléfono, verifique dónde puede obtener estos servicios y quiénes son los proveedores locales.
- Servicios públicos : debe saber qué servicios públicos y privados puede utilizar o acceder desde su unidad y si configurará sus propias cuentas de servicios públicos; algunos propietarios pueden pagar sus servicios públicos y luego facturarlos. Tome nota si el propietario no está obligado a proporcionar prueba de lo que debe si no recibe una factura directamente de las empresas de servicios públicos.
- Limitaciones de estacionamiento y tráfico : puede haber limitaciones en la cantidad de espacios de estacionamiento que usted y sus clientes pueden usar. De lo contrario, es probable que tampoco haya restricciones para otros inquilinos.
- Horario comercial : Algunos espacios industriales tienen restricciones sobre el horario comercial o los días de la semana en los que puede operar su negocio o recibir clientes y clientes.
- Naturaleza de la protección y restricciones comerciales : ¿Habrá alguna restricción sobre la naturaleza de la empresa que opera? Por ejemplo, si planea abrir una tienda de antigüedades, ¿existen restricciones sobre lo que puede vender o, si vende un artículo, el propietario permitirá que abran otros negocios similares de la competencia mientras usted es inquilino? Un ejemplo de por qué es tan importante preguntar y obtener por escrito es si un inquilino existente tiene una tienda de muñecas con protección a los privilegios de venta minorista en el contrato de arrendamiento, una tienda de antigüedades puede tener prohibido vender muñecas antiguas porque la venta de muñecas competiría con una negocio del inquilino existente. Desea asegurarse de que su empresa tenga protecciones similares dentro del complejo industrial.
Abordar las construcciones y renovaciones
Los arrendamientos pueden ser complicados, y si está planeando tomar un espacio «tal cual» y hacer cambios en él, asegúrese de abordar sus planes de cambios planificados en el contrato de arrendamiento. Las preguntas para hacer sobre renovaciones y construcción de espacios incluyen:
- ¿Puede construir o renovar el espacio existente? Si no es así, busque otro espacio; Es posible que no necesite construir espacio ahora, pero nunca limite el potencial de crecimiento futuro de su negocio y las necesidades imprevistas.
- Ordenanzas de zonificación : ¿Hay alguna ordenanza de zonificación que afecte la forma en que puede construir espacio?
- Inquietudes sobre conflictos de intereses: ¿Se le exige que utilice los contratistas del propietario? Si es así, considere esto como un fuerte negativo.
- Aprobaciones necesarias: ¿Qué permisos especiales o aprobación necesita obtener por adelantado de la ciudad, condado o propietario?
- Incentivos de mejora: ¿Ofrecerá el arrendador alguna reducción de alquiler, créditos de alquiler u otros incentivos financieros para contribuir al costo de renovaciones y construcciones?
- Evite los «aumentos de valor» en el alquiler: si aumenta el valor del espacio mediante la construcción o la renovación, ¿permitirá esto al propietario aumentar su alquiler proporcionalmente?
- Limitaciones de tiempo: ¿Habrá algún plazo requerido por su arrendador, ciudad o condado para completar las renovaciones y construcciones del almacén?
- Permisos requeridos: ¿Qué permisos especiales necesitará para renovar o construir su espacio, y su arrendador lo ayudará a obtener estos permisos?
